图为自主更新后的不雅澜苑中心广场。 赵亚玲 摄
编者按：不是“老破小”，城市旧改难以掩盖，南京以滨江·奥城不雅澜苑、兴元嘉园为代表的一批“存量房小区”在业委会组织下得胜自主更新，昂然小区“第二春”，杀青住户安堵宜居、房产保值升值。
像不雅澜苑这么的“00后”“05后”小区，在南京存量房中占有相等比重。这些小区进程一二十年使用，要领开荒有所老化，环境神情也已过期。如何匡助它们开脱“中年危险”昂然“第二春”？这些房屋的“终生育老”问题该怎样措置？小区自主更新有哪些可复制实践的教养？还有哪些有待破解的执行鬈曲？记者带着这些问题进行了专题调研。
□ 本报记者 顾巍钟 刘霞 徐春晖
骨干说念焕新为玄色沥青路、红色健身步说念，小区中央整出2000浅薄米林下草坪，地库水磨石坚忍光亮，智能监控室昼夜看守小区每个旯旮……在南京市建邺区，2008年托福的滨江·奥城不雅澜苑（下称“不雅澜苑”），不久前完成了自主更新，让临近小区住户惊奇不已。
自主更新后，住户得到感满满
不雅澜苑位于江苏大剧院北侧，是南京河西新城奥体板块最早落户的小区之一。考订前，不雅澜苑东说念主行说念路面多处塌陷，中央水景干涸旷费，地下车库灯光黯淡、车辆长年积灰。加上消防系统瘫痪、墙面渗漏等问题，住户糊口备受困扰，小区险些成了奥体板块“塌陷地”。
在更换多个物管企业仍无改不雅后，不雅澜苑住户们斗胆走上自主更新之路。2021年，不雅澜苑业委会与万科物业达成3年天下收益分拨决策，同期积极肯求物业维修基金、政府专项基金，并动员业主自筹。从2022年到2024年，小区先后完成了车库、说念路系统、中心广场、消防系统、电梯维修、河说念景不雅等10余个考订形势。
走进更新后的不雅澜苑，不仅纯真车和非纯真车车库、小区说念路、管说念消防等功能性要领“鸟枪换炮”，广场、绿化、小品也让东说念主咫尺一亮。小区对物化要领、水景和说念路空间淹没整合，变成晴明的绿地广场，濒临奥体北河一侧还建成滨水空间。除此以外，小区大门口配备了东说念主脸识别开荒，小区说念路清扫用上了机器，洗地机在地库内交往穿梭，物业料理杀青了智能化、机械化。
在临近房价纷繁跌降之时，不雅澜苑房价不降反增，二手房生意活跃，车位平均价钱涨了五六万元。如今，小区住户得到感满满，业主群也随之改名为“大好意思不雅澜苑”。
在南京，小区自主更新并非孤例。通常建成于2008年的建邺区兴元嘉园小区，其业委会从2015年起就多渠说念筹集资金，对天下区域进行考订，先后将烂泥塘改为小广场、补种绿植改进草坪、加多健身游乐要领，小区神情焕然如新。但是，2019年小区业委会任期到期后未进行新一届选举，导致住户呼声最大的地下车库修缮工程放手了4年。本年10月，新一届业委会选举得胜，入部下手重启地库考订。
南京大学仙林校区对面的南大和园小区，在走过从头建立业委会、遴聘新物业、得胜讨回天下收益的艰苦维权路后，也入部下手对小区更新考订。该小区业委会主任说，南大和园是次新小区，建成工夫不算长，但消防要领、监控开荒需要认真更新，小区内树木的树冠太过广阔影响部分房屋采光。为此，小区业委会本年召开了两次业主大会，通过了150万元的监控安设和45万元的大树修剪预算，当今正在公开招标。
未出新考订，中高级小区也“不忍细看”
由于早期商品房栽植按序不高，有的小区在多年使用后会出现地库起毛、房顶渗水、水景雕零、绿化残损等共性问题。一些未建立业委会或业委会履职不积极的小区未能像不雅澜苑、兴元嘉园这么开展自主更新，环境神情渐露舛误，住户糊口多有未便。
在南京奥体东板块，从奥体大街到晨曦河，扫数河街傍行、行说念树魁伟广阔，两侧散播的中海·塞纳丽舍、万科·光明城市、银城西堤外洋、万达华府，是起始落户河西的一批小区，被合称为奥东板块“四大天王”，临近教悔、医疗配套皆全，是中高级小区代表。但是，在光鲜亮丽的城市外在和浓密大树的掩映下，这些小区也有“不忍细看”的一面。
走进中海·塞纳丽舍，进口处大理石连廊和法式不雅景亭至极气魄，可因疏于认真，水景要领已罢手喷水，池塘底长满青苔，临近杂草丛生。昂首望去，好多楼栋难抵岁月侵蚀，外立面斑驳，顶部漫漶，一些瓷砖外墙上有修补陈迹。小区里，部分路面出现开裂；有些栈说念已有木板温柔，临近设有临时围栏；地下车库温柔严重，主车说念接近进口处坑洼不屈。
“刚住进来时小区赏心好看，满眼大片翠绿的草坪，十几年下来，如今成了低矮的‘韭菜草’。”李文（假名）是2007年第一批住进中海·塞纳丽舍的业主，他先容，小区蓝本谋划得很好，等于缺了更新考订，好多要领开荒需要维修，环境神情落伍了，“车放地库不开的话，几天等于一层灰。”
万科·光明城市与中海·塞纳丽舍一街之隔，最近正在门口步说念铺设水洗石。该小区物业形势司理周德贵告诉记者，旧年楼栋单元门前还出现了千里降，自后进行了维修更新。紧挨河西CBD的银城西堤外洋，也出现了房屋渗漏水、路面千里降开裂、地库温柔起毛等问题。“一些东说念主行说念上头包砖坑洼不屈，都不敢用高压水枪冲，记挂冲翻砖头。”银城物业洽商负责东说念主叶成才说。
建邺区沙洲街说念物业办主任陆钧先容，南京河西为河漫滩地区，大地千里降常导致路面开裂、管网温柔。此外，这些次新小区都有15年以上房龄，管线开荒到了更新大修期，好多单元电梯故障时常，监控开荒仍是模拟信号……凡此万般，不但让小区品性下落，住户糊口也有诸多未便，小修小补已难收效，蹙迫需要全面更新。
莫得业委会，业主众筹考订小区
面对年久失修的小区，南京一些小区业主自愿募款，洽商部门和物管企业联手启用维修基金，对“存量房小区”进行修缮。
位于南京东郊的江宁锦拈花坛建于2000年，小区内竹涛园属于别墅区，天下说念路却已残破不胜。本年，业主众筹63万元对说念路进行“暴改”。“这条路原是水泥路面，用了24年，风化严重，石子都暴露来了。小车开上去‘扭秧歌’，电动车骑上去要‘颠散架’。”业主王政臣说，由于小区莫得建立业委会，无法使用天下收益维修。本年春节事后，以他为首的11位业主不再恭候，建立了责任小组筹备改进。他们逐户逐户筹款，一米一米测量说念路，并向多家施工单元询价比价。一群东说念主忙碌了泰半年，终于把这条路修好了。
竹涛园仅仅锦拈花坛5个别墅园区之一，其他4个别墅园以及范围更大的多层楼栋片区尚未对环境神情更新考订。“咱们小区有3000多户，边界无边，天下车位就有1000多个。泊车包月用度是80元，小区单这项收益每年就有100多万元。”王政臣说，把柄公约，小区每年70%天下收益应归业主，可由于业委会缺位，昔时20多年里这笔钱的去处成了费解账，也就谈不上用天下收益更新小区了。
银城西堤外洋小区业委会任期旧年到期后，莫得进行新一轮改组，甚至自主更新难以开展。“鉴于业主对地库成见大，全部维修用度高，咱们准备先修三区地库。”叶成才说，三区地库维修用度概算50万元，银城物业正准备组织三区700多户业主开会询查，“这笔钱是从小区天下收益支取，仍是业主自筹部分，当今还莫得落定。”
位于莫愁湖东岸的新城·逸境小区正对小区消防系统全面更换。“咱们小区有5栋331户，2005年托福。”业主周海说，本年消防部门开展专项安全查验时，发现小区消防系统已瘫痪。在街说念鼓动下，街说念、消防和业主代表三方构成了管委会，7名成员中有5名是业主代表，每东说念主负责一栋楼，分头跑楼后变成业主共同决议，小区最终开动108万元专项维修资金抵消防系统施工考订。
“莫得一个自治组织来牵头，小区等于一盘散沙。”周海说，小区建成快20年了，大地渗水、电梯故障等问题荟萃出现，“电梯已近使用年限，有两部出现了故障，当今更换了变频器先用着；这两天5栋下水管又坏了。小区边界不大，天下收益有限，如何开源节流把维修基金用在刀刃上，是合座业主面对的共同问题。”
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